Wanneer u een hoog inkomen heeft, betaalt u - deels - een hogere inkomstenbelasting. Tot een inkomen van €75.518 betaalt u in 2024 36,97% belasting. Verdient u meer, dan betaalt u over dit deel 49,50% inkomstenbelasting.
De hypotheekrente is niet altijd volledig aftrekbaar
De rente die u over de hypotheek voor uw woning betaalt, mag u in mindering brengen op uw inkomen. Voor 2024 geldt echter dat de hypotheekrenteaftrek is beperkt tot 36,97%. Is uw inkomen dus hoger dan €75.518, dan blijft uw fiscaal voordeel beperkt tot 36,97%.
De hypotheekrente is niet altijd voor 30 jaar aftrekbaar
De hoofdregel is dat de rente over de hypotheek voor uw woning voor maximaal 30 jaar in mindering mag worden gebracht op uw inkomen. Dit is echter niet altijd het geval. Stel, u koopt in 2014 een woning voor €300.000. In 2024 verkoopt u deze woning voor €300.000 en koopt u een nieuwe woning voor €400.000. (In werkelijkheid zal de waarde van de woning sinds de aankoop zijn gestegen, maar dit laten wij in dit voorbeeld buiten beschouwing.) Hoe werkt de 30-jaarstermijn in dit geval?
Voor de financiering van uw nieuwe woning mag u de rente over de hypotheek tot een bedrag van €300.000 nog tot 2044 op uw belastbaar inkomen in mindering brengen (2014 + 30 jaar = 2044). Voor de extra €100.000 gaat weer de termijn van 30 jaar gelden. De rente over die €100.000 mag u dan tot 2054 op uw belastbaar inkomen in mindering brengen.
Dit betekent dat u in dit voorbeeld in 2044 te maken krijgt met hogere lasten voor uw hypotheek, omdat op dat moment een (groot) deel van de hypotheekrente niet langer aftrekbaar is. Het is verstandig om tijdig rekening te houden met deze lastenverzwaring.
De hypotheekrenteaftrek is er niet voor elke woning
De aftrekbaarheid van de hypotheekrente geldt alleen voor de woning die voor u als hoofdverblijf dient. De rente die u betaalt over de hypotheek voor bijvoorbeeld uw vakantiewoning of de woning die u verhuurt, mag u niet in mindering brengen op uw inkomen. Deze rente levert u geen fiscaal voordeel op.
De hypotheekrenteaftrek wordt minder wanneer de vorige woning met winst is verkocht
In dit artikel gaven wij een voorbeeld van een woning die in 2014 werd gekocht en in 2024 weer voor hetzelfde bedrag werd verkocht. In werkelijkheid zal de woning in deze 10 jaar in waarde zijn gestegen, wat ook invloed heeft op de hypotheekrenteaftrek.
Wanneer u uw woning verkoopt, is de opbrengst meestal hoger dan het bedrag van de hypotheekschuld op het moment van verkoop. Dit bedrag wordt eigenwoningschuld genoemd. Sluit u na de verkoop een nieuwe hypotheek af voor de aankoop van een nieuwe woning, dan geldt de fiscale regel dat van de aankoopprijs eerst de overwaarde van uw oude woning moet worden afgetrokken.
Bij verkoop van uw oude woning ontvangt u bijvoorbeeld €40.000 meer dan op het moment van verkoop uw schuld was. Uw nieuwe woning kost €200.000. Hiervoor sluit u een hypotheek af. De rente over deze hypotheek mag u in dit voorbeeld tot maximaal €160.000 in mindering brengen op uw belastbaar inkomen.
Even snel uitrekenen is er niet meer bij
Een oud gezegde luidde: “dat reken je even op een bierviltje uit.” Daarmee werd aangegeven dat een rekensom niet al te ingewikkeld was. Inmiddels is de rekensom welk bedrag voor welke periode op uw inkomen in mindering mag worden gebracht te groot geworden voor op een bierviltje en bovendien veel ingewikkelder.
Als kantoor kunnen wij deze berekening voor u maken, zodat u voorkomt dat u vanuit verkeerde aannames een bod doet op een woning. Ook voorkomt u daarmee dat in de komende jaren uw woonlasten onverwacht stijgen, zonder dat u hierop voorbereid bent. Wilt u dat wij samen het “fiscale plaatje” in beeld brengen, neem dan contact met ons op voor een afspraak.
