Wanneer u een woning koopt of grond om een woning op te bouwen, krijgt u te maken met overdrachtsbelasting. Dit betreft aanzienlijke bedragen. Bij deze belasting kunt u soms bepaalde keuzes maken. Het is daarom verstandig om tijdig dit onderwerp met ons te bespreken.
Overdrachtsbelasting
Als koper van een woning moet u overdrachtsbelasting betalen over de koopprijs. Dit geldt voor alles wat blijvend aan de woning is verbonden, zoals de tuin, garage, schuur, aanbouw, en tuinhuis.
Drie variaties
De fiscus kent drie tarieven voor de overdrachtsbelasting: 10,4%, 2% en 0%. Het tarief van 0% lijkt het meest interessant voor kopers, maar dat is niet altijd het geval.
Tarief 10,4%
Het tarief van 10,4% geldt voor de aankoop van onroerend goed waar u zelf niet voor langere tijd in gaat wonen. Denk aan een woning om te verhuren, onbebouwde grond, vakantiewoningen of een garage bij een woning die u al eerder heeft gekocht.
Tarief 2%
Het tarief van 2% geldt voor de aankoopprijs van de woning, mits u daar voor langere tijd zelf gaat wonen. Als u na de aankoop niet zelf in de woning gaat wonen, betaalt u over het aankoopbedrag 10,4%. Er zijn echter situaties waarin u niet (direct) in de aangekochte woning gaat wonen, zoals:
- U koopt een woning die ingrijpend verbouwd moet worden, waardoor u pas later kunt intrekken.
- Er vindt een onvoorziene omstandigheid plaats, zoals een scheiding of het overlijden van een partner, waardoor eigen bewoning niet mogelijk is.
In deze gevallen kunt u als koper aanspraak maken op het tarief van 2%.
Tarief 0%
Als u tussen de 18 en 35 jaar bent en een woning koopt, kunt u mogelijk in aanmerking komen voor het tarief van 0% (de "startersvrijstelling"). U moet wel aan enkele voorwaarden voldoen:
- U moet de woning na verkrijging zelf voor langere tijd gaan bewonen.
- U bent op het moment van overdracht bij de notaris jonger dan 35 jaar.
- De waarde van de woning, inclusief duurzaam verbonden zaken, mag niet meer dan €510.000 bedragen.
- U heeft niet eerder gebruikgemaakt van deze startersvrijstelling.
Als u eerder een woning had maar toen geen gebruik maakte van de startersvrijstelling, kunt u deze nu alsnog gebruiken, mits u aan de overige voorwaarden voldoet.
Gebruik vrijstelling niet verplicht
Als u in aanmerking komt voor de startersvrijstelling, bent u niet verplicht om deze te gebruiken. U kunt ook kiezen om de 2% overdrachtsbelasting te betalen. Dit kan aantrekkelijk zijn als u een “goedkope” woning koopt en van plan bent deze snel weer te verkopen om een “duurdere” woning aan te schaffen. Op die manier behoudt u het 0% tarief voor de woning met de hoogste waarde.
Let op bij splitsen
Stel, u ziet een woning met een aparte garage te koop staan voor €520.000. Bij aankoop voor dit bedrag geldt de vrijstelling niet, omdat deze is beperkt tot €510.000. In dat geval betaalt u 2% overdrachtsbelasting, oftewel €10.400.
U kunt overwegen om eerst de woning te kopen voor €509.000 en enkele maanden later de garage voor €11.000. Dan betaalt u alleen 2% overdrachtsbelasting over de garage. Dit lijkt voordelig, maar deze “truc” is niet toegestaan. Als u binnen 12 maanden na de aankoop van de woning nog een onroerende zaak verkrijgt die bij de eerder verkregen woning hoort waarvoor de startersvrijstelling gold, moet u alsnog 2% overdrachtsbelasting betalen over de totale waarde, inclusief de waarde van de woning.
